FAQs

Allgemeine Fragen zum Bebauungscheck

1. Wofür brauche ich einen Bebauungscheck?
Ein Bebauungscheck ist eine schrittweise und bedarfsgerechte Bebauungsanalyse, die sowohl architektonische als auch baurechtliche Fragestellungen berücksichtigt. Dabei wird ermittelt, ob und wie ein Grundstück bebaut werden kann. Dadurch erfährt man das Bebauungspotential. Dieses Wissen benötigt man, um Anbauten, Umbauten und Neubauten planen zu können. Es ist aber auch bedeutend für die allgemeine Einschätzung von Grundstücken oder, wenn eine Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken im Raum steht.

2. Wissen, was man bauen kann – ist das überhaupt möglich?
Tatsächlich ist das deutsche Baurecht undurchsichtig. Nicht immer lässt sich die mögliche Bebauung sicher bestimmen. Es gibt Situationen in denen Wertungsfragen eine große Rolle spielen. Behörden, Gerichte und Bauherren nehmen unter Umständen unterschiedlich Wertungen vor. Wissen, was man bauen kann, ist also so zu verstehen, dass man schrittweise und bedarfsgerecht die Bebauungsmöglichkeiten abklärt. Dabei können Unsicherheiten verbleiben. Idealerweise kann man aber bennen, welche Aspekte diese Unsicherheiten betreffen.

3. In welchen Bundesländern wird der Bebauungscheck angeboten?
Der Bebauungscheck wird derzeit für Baden-Württemberg und Bayern angeboten.

4. Wie funktioniert der Bebauungscheck?
In einem ersten Schritt werden Daten gesammelt. Dazu gehören u.a. Geodaten, wie digitale Gelände- und Gebäudemodelle, spezielle Karten und Luftbilder, aber auch rechtliche Daten, wie Bebaungspläne, Satzungen und Rechtsprechung. Mit Hilfe dieser Daten werden mittels einer von uns entwickelten systematischen Methode bestimmte architektonische und rechtliche Bebauungsparameter geprüft. Die Ergebnisse werden dann in einem PDF-Dokument dargestellt.

5. Berücksichtigt der Bebauungscheck Bebauungspläne?
Ja. Der Bebauungscheck prüft im Grundstück-Check die bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen. Dies beginnt mit der Frage, in welchem Bereich das Grundstück liegt (Innenbereich beplant oder unbeplant, einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan, vorhabenbezogener Bebauungsplan, Bereich mit Austellungsbeschluss, Außenbereich). In einem nächsten Schritt prüft der Bebauungscheck u.a. anhand des Bebauungsplans oder den Regeln des § 34 BauGB den Rahmen für die Art, das Maß, die überbaubare Grundsfläche und die Bauweise. Auf Grund der teils komplexen, nicht selten klärungsbedürftigen Festsetzungen, kann nicht immer ein endgültiges Ergebnis gegeben werden.

6. Berücksichtigt der Bebauungscheck die Nachbarbebauung im § 34 BauGB
Ja, im Bebauungscheck erfolgt anhand der amtlichen Geodaten eine Prüfung der für § 34 BauGB relevanten Paramater. Ermittelt wird die Grundflächen (mit GRZ und GFZ), die Wandhöhe und die Firsthöhe. Aus Luftbildern werden ggf. ergänzende Daten erhoben. Diese Prüfung erfolgt jedoch nicht standardmäßig im Paket Basis, sondern gegen Aufpreis oder im Paket Plus.

7. Berücksichtigt der Bebauungscheck Abstansflächenregelungen, örtliche Satzungen und Stellplätze?
Ja, der Bebauungscheck Plus berücksichtigt Abstandsflächenregelungen, örtliche Satzungen und Stellplatzregelungen. Das ist notwendig, weil die Bebauung davon teils stark abhängig ist. Von den örtlichen Satzungen werden aber in der Regel nicht alle berücksichtigt, weil sie für eine Ersteinschätzung nicht relevant sind. Sie erhalten aber einen Hinweis auf die Satzungen.

8. Wie verlässlich sind die Aussagen im Bebauungscheck?
Wir sind, was die Aussagekraft angeht, transparent. Der Bebauungscheck wird mit größtmöglicher Sorgfalt und Präzision erstellt. Es gibt jedoch, wie bei jeder Erstseinschätzung, Unsicherheiten. Diese beruhen auf folgende Tatsachen. Die Ermittlung der tatsächlichen Grundlagen kann ungenau sein. Die digitalen Daten der Ämter können Ungenauigkeiten und Fehler enthalten. Die rechtlichen Daten können unvollständig oder ungenau sein. Die digitalen Daten der Ämter können veraltet sein. Es kann Regelungen geben die unveröffentlicht sind oder im Leistungsumfang des Bebauungschecks nicht dargestellt werden. Die Einschätzung der Bebauungsparamenter kann von der Einschätzung von Behörden, Gerichten und anderen Beteiligten abweichen. Das Ergebnis am Ende eines Genehmigungsvefahrens kann also ein anderes sein, als dasjenige, was ein Bebauungscheck ggf. vermuten lässt. Das kann die Frage betreffen, ob, was und wie gebaut werden kann. Rechtssicherheit gibt es nur, wenn ein Vorbescheid oder eine Genehmigung im bauordnungrechtlichen Verfahren erteilt wurde. Daher haben wir den Bebauungscheck als Prozess gestaltet, der Sie von den ersten Überlegungen bis hin zur Genehmigung begleitet. So können die Einschätzungen und Strategien immer wieder angepasst werden.

9. Kann ich den Bebauungscheck zur Besprechung bei Architekten, Behörden und Bauunternehmen verwenden?
Ja, dafür ist er unter anderem gemacht. Der Bebauungscheck stellt eine kompakte Informationsgrundlage relevanter Aspekte für die Beteiligten dar. Trotzdem kann es aus strategischen Überlegungen heraus im Einzelfall Sinn machen, den Bebauungscheck zum Beispiel nicht bei einer informellen Bauvoranfrage zu verwenden. Sprechen Sie uns einfach an, wenn Sie zur Verwendung des Bebauungschecks fragen haben. Was nicht zulässig ist, ist die Veröffentlichung des Bebauungschecks, z.B. auf Internetportalen.

10. Vermittelt das hinter dem Bebauungscheck stehende Architekturbüro Grundstücke oder Bauunternehmen?
Nein, weder noch. Wir sind unabhängig und nur gegenüber Ihnen, also unserem Auftraggeber verpflichtet.

11. Fordert oder vereinbart das hinter dem Bebauungscheck stehende Architekturbüro Provisionen z.B. im Rahmen der Optimierung der Bebauung.
Nein, wir enthalten uns der Forderung oder Annahme von Provisionen sowie anderen ungerechtfertigten Zuwendungen.

Häufige Fragen zum Baurecht

1. Kann auch ohne einen Bebauungsplan gebaut werden?
Ja, in bestimmten Fällen ist das möglich. Es handelt sich dann in der Regel um ein Vorhaben, dass nach § 34 oder § 35 BauGB zu beurteilen ist.

2. Kann auch ohne Baugenehmigung gebaut werden?
Ja, in bestimmten Fällen ist dies möglich. Es handelt sich dann entweder um Vorhaben, die von der Genehmigung freigestellt wurden oder um Vorhaben, die verfahrensfrei sind. Letztere Vorhaben sind in der Regel kleinere Bauvorhaben, wie z.B. ein Gartenhaus oder eine Garage. Unabhängig davon, ob ein Vorhaben einer Genehmigung bedarf oder nicht, sind aber die Bauvorschriften einzuhalten.

3. Was ist der Unterschied zwischen einer Bauvoranfrage und einer Baugenehmigung?
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben kann durch eine Bauvoranfrage eine Einzelfrage durch eine Behörde verbindlich beantwortet. Eine Bauvoranfrage bietet sich oft im Zusammenhang mit dem § 34 BauGB an. Eine Bauvoranfrage berechtigt noch nicht zum Bauen. Eine Baugenehmigung hingegen sagt aus, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.

4. Welche Möglichkeiten gibt es, wenn ein Bauantrag abgelehnt wird?
Sollte ein Bauantrag abgelehnt werden, wird im Bebauungscheck auch geprüft, welche rechtlichen Schritte – wie Widerspruch oder Anpassung des Vorhabens – möglich sind, um eine spätere Genehmigung zu erreichen. Wir führen jedoch keine Widerspruchs- oder Gerichtsverfahren durch.

Häufige Fragen zur Planung

1. Welche Entwurfsleistungen werden angeboten?
Im Rahmen des Bebauungschecks Plus werden Vorentwürfe und detaillierte Entwurfszeichnungen angeboten. Sie dienen in der Regel der weiteren Abklärung der Bebaubarkeit des Grundstücks. Sie bilden aber oft auch einen ersten Rahmen für den späteren Entwurf. Im Rahmen des Bebauungschecks Antrag werden Entwürfe und Planfertigungen für Genehmigungsprozesse angeboten. Die Zeichnungen werden von einem vorlageberechtigen Entwurfsverfasser, hier einem Architekten, erstellt.

2. Unterstützt der Service auch bei der Einreichung von Bauanträgen?
Ja, im Rahmen des Bebauungschecks Antrag werden auch alle notwendigen Unterlagen für den Bauantrag erstellt und bei den zuständigen Behörden eingereicht – stets unter Berücksichtigung der aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen.

3. Enthält der Bebaungscheck oder der Bebauungscheck Plus Kostenschätzungen?
Kostenschätzungen sind nicht standardmäßig enthalten. Hintergrund ist, dass beim Bebauungscheck Plus zunächst mit groben Gebäudeformen gearbeitet wird. Eine Kostenschätzung macht hier wenig Sinn, weil wir enorme Schwankungsbreiten angeben müssten. Dann verliert die Kostenschätzung aber an Aussagekraft. Allgemeine Aussagen über Baupreise sind ohnehin öffentlich zugänglich. Sobald Entwürfe detaillierter werden, können Kostenschätzungen für den jeweiligen Entwurf erfolgen.

4. Wird im Rahmen des Bebauungschecks auch ein Energieausweis ausgestellt oder Energieberatungen durchgeführt?
Nein, im Rahmen des Bebauungscheck können derzeit keine Energieausweise oder Energieberatungen ausgestellt werden. Wenden Sie sich hierzu bitte an einen Energie-Effizenz-Experten unter https://www.energie-effizienz-experten.de/. Ergebnisse der Energieberatung können bei Planungen im Rahmen des Bebauungschecks selbstverständlich berücksichtigt werden. Fragen zu einer energetisch sinnvollen Gestaltung werden bei Bebauungschecks – auch vor dem Hintergrund etwaiger Förderungen durch die KfW – jedoch in jedem Entwurf mitberücksichtigt.

Fragen zum Ablauf und den Kosten des Bebauungschecks

1. Wie gestaltet sich der Ablauf eines Bebauungschecks?

2. Welche Unterlagen sollten bereitgestellt werden?

Der Bebauungscheck Basis kann grundsätzlich ohne die Bereitstellung weiterer Unterlagen durchgeführt. Es empfiehlt sich aber, dass Sie die Unterlagen, die Ihnen zur Verfügung stehen, für den Bebauungscheck zur Verfügung stellen. Das kann z.B. eine vorhandene Planskizze oder Planung, ein Exposee oder Fotos vom Grundstück sein. Dies kann helfen den Bebauungscheck präziser durchzuführen und Problemsituationen zu erkennen. Auch der Hinweis auf Besonderheiten oder Auffälligkeiten kann sehr sinnvoll sein, um das Ergebnis des Bebauungschecks zu verbessern.

Im Rahmen des Bebauungschecks Plus findet eine bedarfsgerechte, vertiefte Prüfung statt. Hier hängt es stark davon ab, was geprüft wird. Wenn ihnen zu dem jeweiligen Prüfungsthema dann Unterlagen vorliegen, macht es Sinn, diese zur Verfügung zu stellen.

Das Kontaktformular und das Auftragsformular haben eine Uploadfunktion. Sie können uns Unterlagen aber gerne auch per E-Mail senden an info@bebauungscheck.de

3. Wie wird die Kostenstruktur für den Bebauungscheck bestimmt?

Für den Bebauungscheck Basis gibt es einen Pauschalpreis. Für die Prüfung der Nachbarbebauung im Rahmen des § 34 BauGB ist ein Aufpreis zu entrichten. Für den Bebauungcheck Plus erhalten Sie ein Angebot im Rahmen des Bebauungscheck Basis. Sie erhalten von uns auch einen Hinweis, welche Leistungen wir für wichtig erachten. Im Bebauungscheck Antrag erhalten Sie ein individuelles Angebot für die Erstellung der notwendigen Entwürfe, Planfertigungen und die Durchführung von Antragsverfahren (zB Baugenehmigung, Vorbescheid). Die Kosten hängen hier im Wesentlichen vom Umfang des Vorhabens ab.

4. Wer ist verwantwortlich für die Bearbeitung des Bebauungschecks?

Herr Architekt und Rechtsanwalt Dr. Florian Holzer B.A. (TUM) in seiner Funktion als Architekt.

5. Wird im Rahmen des Bebauungschecks auch Rechtsberatung durchgeführt ?

Ja. Die Rechtsberatung findet aber nur im eingeschränkten Umfang statt. Rechtsberatung im Bebauungscheck wird nur insoweit durchgeführt, wie es der Abklärung der Bebauung von Grundstücken dient. Es werden keine Widerspruchsverfahren oder Klageverfahren durchgeführt. Es wird auch nicht vertieft zu zivilrechtlichen Fragen beraten. Keine Beratung findet zudem zu Grundstückskauf, Bauverträgen oder Erbangelegenheiten statt. Dieser Beschränkung beruht auf gesetzlichen Regelungen.

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