Das Maß der baulichen Nutzung spielt eine zentrale Rolle, wenn es darum geht, in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden darf. Grundlage hierfür bilden das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO), welche die wesentlichen Parameter – wie Grundfläche, Geschossfläche, Geschossigkeit sowie Wand- und Firsthöhe – festlegen und damit das städtebauliche Erscheinungsbild sowie die bauliche Dichte in einem Gebiet steuern.
Grundfläche
Die Grundfläche beschreibt den Teil eines Grundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt wird. Sie kann im Bebauungsplan als konkrete Flächenangabe z.B. 140 m2 angegeben sein. Entscheidend sind die Außenmaße des Gebäudes. Häufig wird der Anteil aber als Quotient angegeben. Das ist die sog. Grundflächenzahl.
Die Grundfläche ist auch bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der Bebauung im Rahmen von § 34 BauGB von Relevanz.
Grundflächenzahl
Eine Grundflächenzahl von 0,4 bedeutet, dass maximal 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Diese Kennzahl dient dazu, den Anteil der bebauten Fläche am Gesamtareal zu begrenzen und somit Freiräume sowie eine gewisse Versiegelungsbegrenzung sicherzustellen. Auch die Erhaltung von Freiflächen, Gärten oder Grünanlagen kann hierdurch gefördert werden.
In engen Zusammenhang mit der Grundfläche steht die “überbaubare Grundfläche” also der Bereich eines Grundstücks, der mit der Grundfläche überbaut werden darf. Dieser kann zB durch Baugrenzen beschränkt sein.
Geschossfläche
Die Geschossfläche umfasst die Summe der Flächen aller oberirdischen Vollgeschosse eines Gebäudes. Sie kann im Bebauungsplan durch eine Flächenangabe in Quadratmeter angegeben werden. Entscheidend sind die Außenmaße des Gebäudes. Maßgeblich für die Festlegung der maximal zulässigen Geschossfläche ist die Geschossflächenzahl (GFZ). Eine GFZ von 1,2 etwa impliziert, dass sich die Summe der Geschossflächen auf das 1,2-fache der Grundstücksfläche belaufen darf. Diese Regelung ermöglicht es, die bauliche Dichte zu steuern, indem einerseits die Flächenzahl begrenzt und andererseits vertikales Bauen gefördert wird. Die Geschossfläche wird dabei als wichtiges Planungsinstrument gesehen, um sowohl das bauliche Volumen als auch den Nutzungsgrad eines Gebiets abzubilden.
Geschossigkeit
Unter Geschossigkeit versteht man die Anzahl der Vollgeschosse, die ein Gebäude besitzen darf. Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse werden in Bebauungsplänen häufig als numerische Vorgabe (zum Beispiel „II“ für zwei Vollgeschosse oder „III“ für drei Vollgeschosse) angegeben. Die Festlegung der zulässigen Geschossigkeit erfolgt in enger Abstimmung mit den örtlichen Gegebenheiten und städtebaulichen Zielsetzungen. Sie sorgt dafür, dass die Höhe und das Volumen der Gebäude in einem sinnvollen Verhältnis zur Umgebung stehen. Dabei spielt auch die Berücksichtigung der Belichtung, Belüftung und der städtebaulichen Integration eine wichtige Rolle.
Die Geschossigkeit ist auch bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der Bebauung im Rahmen von § 34 BauGB von Relevanz.
Baumasse
Die Baumasse ist das Volumen eines Gebäudes, das oberhalb der Geländeoberfläche liegt, und stellt ein wesentliches Maß der baulichen Nutzung dar. Sie kann im Bebauungsplan zur Steuerung der städtebaulichen Dichte festgesetzt werden. Die Baumasse beeinflusst die Wirkung des Baukörpers im Raum und dient dazu, Überbauungen zu verhindern, Belichtung zu sichern sowie ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Baukörper und Freiflächen zu gewährleisten.
Wandhöhe
Die Wandhöhe ist der senkrechte Abstand zwischen der natürlichen Geländeoberfläche und dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. Sie beeinflusst die Wirkung eines Gebäudes im Straßenraum und dient der Steuerung der baulichen Ausnutzung. Durch Festsetzungen im Bebauungsplan kann sie geregelt werden, um die Bauliche Dichte zu regulieren, um ein einheitliches Ortsbild sicherzustelle und die Belichtung angrenzender Grundstücke zu gewährleisten.
Die Wandhöhe ist auch bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der Bebauung im Rahmen von § 34 BauGB von Relevanz.
Firsthöhe
Die Firsthöhe bezeichnet den höchsten Punkt eines Gebäudes mit geneigtem Dach, gemessen vom Gelände bis zur Dachspitze. Sie ist ein wichtiges städtebauliches Steuerungsinstrument, da sie die maximale Bauhöhe begrenzt. Im Bebauungsplan kann die Firsthöhe als absolute Höhe oder relativ zur Geländeoberfläche festgelegt werden, um ein harmonisches Ortsbild, eine verträgliche Bebauungsdichte und ausreichende Belichtung sicherzustellen.
Die Firsthöhe ist auch bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der Bebauung im Rahmen von § 34 BauGB von Relevanz.