Menschen streben nach Verbesserung ihrer Lebensumstände – das gilt auch für Bauvorhaben. Ein Investor möchte den wirtschaftlichen Ertrag maximieren und zielt auf die Schaffung möglichst großer Wohnflächen. Ein Bauherr mit ökologischem Anspruch wird die Gebäudeausrichtung optimieren, um Licht- und Energieverhältnisse zu verbessern. Optimierung ist allgegenwärtig – sei es aus Kostengründen, aus funktionalen Überlegungen oder aus gestalterischem Anspruch.

Die Optimierung stößt jedoch häufig an rechtliche Grenzen. Sie ergeben sich aus dem Bauplanungsrecht, dem Bauordnungsrecht oder anderen relevanten Vorschriften. An diesem Punkt setzt die rechtliche Optimierung der Bebauung an: Sie ist kein Selbstzweck, sondern ein Werkzeug zur gezielten, zweckorientierten und zulässigen Verbesserung innerhalb des rechtlichen Rahmens.

1. Drei Optimierungsstrategien

a. Ausschöpfungsstrategie

Die Ausschöpfungsstrategie besteht darin, die bestehenden gesetzlichen Spielräume auszuschöpfen. Dazu gehört zum Beispiel die zum Zweck der Flächenoptimierung angestrebte Gestaltung anhand der Abstandsflächen. Das Abstandsflächenrecht begünstigt geneigte Dachflächen, Giebelflächen, Erker, Terrassen und bestimmte Wände. So lässt sich durch gezielte Gebäudeform eine größere Geschoss- und Wohnfläche erzielen. Auch die offene Bauweise (z. B. Reihenhäuser, Doppelhäuser) kann zur besseren Flächennutzung beitragen. Ein anderes Beispiel ist etwa die Ausschöpfung der unterschiedlichen Arten der Nutzung eines Grundstücks (Wohnen, Gewerbe, etc). Die Ausschöpfungsstratgie nicht selten aufwändige und kostenintensivere Baukörpergestaltung – daher ist eine Wirtschaftlichkeitsprüfung unerlässlich.

b. Ausdehnungsstrategie

Diese Strategie verfolgt das Ziel, bestehendes Baurecht auszuweiten. Das kann über Befreiungen nach § 31 BauGB erfolgen – z. B. zur Überschreitung von Festsetzungen in alten Bebauungsplänen. Gerade im Wohnungsbau existieren nach § 31 Abs. 3 zusätzliche Möglichkeiten. Auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) lassen sich durch überzeugende Argumentation erweiterte Spielräume erschließen. Bauordnungsrechtlich kommen Abweichungen etwa bei Ersatzbauten, energetischen Maßnahmen oder innovativen Wohnformen in Betracht.

c. Schaffungsstrategie

Hier geht es darum, auf einem Grundstück neues oder umfangreicheres Baurecht zu schaffen. Dies geschieht regelmäßig durch die Aufstellung eines Bebauungsplans oder einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Auch der Nachweis der Funktionslosigkeit alter Festsetzungen kann ein Weg sein.

2. Die Optimierungsmatrix

Die einzelnen Strategien stehen nicht allein. Sie können miteinander kombiniert werden. Hierzu haben wir die Optimierungsmatrix entwickelt – eine ganzheitliche Methode, welche die möglichen Optimierungsoptionen im Einzelfall strukturiert nach Strategie und Rechtsbereich ermöglicht. Im Bereich des Bauplanungs- und Bauordnungsrecht kann die Optimierungsmatrix beispielhaft wie folgt skizziert werden.

3. Baurechtsoptimierung im Rahmen des § 34 BauGB

Insbesondere in Fällen des § 34 BauGB suchen Bauherren und Investoren nach Optimierungsstrategien. Ein wesentlicher Grund: Für Baurecht, welches man nach § 34 BauGB generiert, ist in der Regel keine Abgabe zu leisten. Somit wird einem Bauland faktisch geschenkt. Auch sonstige Möglich sind hier insbesondere Ausschöpfungs- und Ausdehnungsstrategien. Dabei gilt es, realistische Einfügungsstrategien zu verfolgen. Die Rosinenpickerei (Summieren maximaler Umgebungswerte) werden von Gerichten kritisch gesehen. Empfehlenswert sind kostengünstige Vorbescheidsverfahren, um streitige Konstellationen zu prüfen und Risiken gering zu halten.

Info: die rechtliche Optimierung der Bebauung ist teilweise bei der Entwurfsarbeit im Bebauungscheck Plus oder Antrag integriert. Das gilt aber nur für Maßnahmen im Rahmen einer üblichen Grundstücksausnutzung. Wenn eine tiefergehende Optimierung stattfinden soll, erhalten Sie im Rahmen des Bebauungschecks ein individuelles Angebot hierfür.