Die rechtliche Analyse der Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks orientiert sich an drei Fragen
A. Was darf gebaut werden?
B. Wie darf gebaut werden?
C. Wer entscheidet über die Bebauung?
Die Frage, was gebaut werden darf, hat zwei Ebenen, eine privatrechtliche und eine öffentlich-rechtliche Ebene.
Auf der privatrechtliche Ebene steht die Frage im Vordergrund, ob wer Eigentum am Grundstück hat und, ob Dienstbarkeiten bestehen.
Auf der öffentliche-rechtlichen Ebene ist das sog. Bauplanungsrecht entscheidend, wenn es um die Frage geht, was gebaut werden darf. Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht. Die Regelungen zum Bauplanungsrecht finden sich im Baugesetzbuch. Es entscheidet darüber, für welche Nutzung, in welchem Maß und in welcher Bauweise an einem bestimmten Ort gebaut werden darf. Auf Grundlage des Bauplanungsrechts erlassen die Gemeinde auch ihre Bebauungspläne, welche diese Fragen dann konkret beantworten.
Info: Im Bebauungscheck Basis erhalten Sie eine bauplanungsrechtliche Voreinschätzung. Im Bebauungscheck Plus wird geprüft, ob ein konkretes Vorhaben zulässig wäre.
Die Frage, wie gebaut werden darf, ist im sog. Bauordnungsrecht geregelt. Das Bauordnungsrecht ist insbesondere in den Landesbauordnungen, in Bayern zB in der Bayerischen Bauordnung (BayBO, geregelt. Es handelt sich also um Landesrecht. Ein Thema, dass in den Landesbauordnungen geregelt ist, sind z.B. die Abstandsflächen. Es gibt aber auch lokale Vorschriften, sog. Ortsrecht, welche regelt, wie gebaut werden darf.
Die Frage, was, wie gebaut werden darf, ist nicht nur bei der Errichtung neuer Gebäude, sondern auch bei Umbauten, Anbauten, Sanierungen oder bloßen Nutzungsänderungen relevant.
Die Dritte Frage, wer über die Bebauung entscheidet, betrifft die sog. baurechtlichen Verfahren.
Es gibt Vorhaben, die verfahrensfrei sind. Dann bedarf es keiner behördlichen Entscheidung. Das sind meist kleinere Vorhaben. Es gibt Vorhaben, die nur angezeigt werden müssen. Auch hier bedarf es keiner behördlichen Entscheidung. Außerdem gibt es Vorhaben, die der Genehmigung bedürfen. Dann ist ein sog. Bauantragsverfahren durchzuführen, dessen Ziel die Erreichung einer Baugenehmigung ist. Dann entscheidet die Behörde über den Bauantrag oder den sog. Vorbescheid. Der Vorbescheid ist ein Verfahren, indem Einzelfragen der Bebauung vorab geklärt werden können.
Das ist nur ein ganz grober Überblick. Im konkreten Einzelfall sind die Fragen, was, wie gebaut werden darf und, ob ein Verfahren durchzuführen ist, etwas komplexer. Sehr häufig überschneiden sich auch Fragen des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts. In den allermeisten Fällen bietet die oben genannte Dreiteilung aber eine gute Orientierung.
A. Was darf gebaut werden?
Die privatrechtliche Ebene wird hier nicht näher behandelt. Es gibt hier einen eigenen Artikel dazu.
Zu Beantwortung der Frage, was gebaut werden darf, ist zunächst zu prüfen, wo das Grundstück liegt. In Deutschland ist jedes Grundstück bauplanungsrechtlich erfasst. Nicht für jedes Grundstück gibt es ganz konkrete Vorgaben. Aber jedes Grundstück liegt zumindest in einem der nachfolgenden Bereiche. Je nachdem, in welchem Bereich es liegt, gelten dann unterschiedliche bauplanungsrechtliche Regelungen.
Es gibt sechs mögliche bauplanungsrechtlich Bereiche.
- Das liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans
Dann richtet sich die Frage, was gebaut werden darf, nach den Festsetzungen im Bebauungsplan. - Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans
Dann richtet sich die Frage, was gebaut werden darf, nach den Festsetzungen im Bebauungsplan und nach den allgemeinen Regeln des § 34 oder § 35.
- Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Diese Situation liegt gelegentlich bei großen Bauprojekten von Investoren vor. Die Bebauung richtet sich dann speziellen Vorschriften und Vereinbarungen. - Das Grundstück liegt im Bereich für den gerade ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll.
In diesen Fällen hängt es u.a. vom Stand des Bebauungsplansverfahrens ab, ob sich die Bebauung schon nach dem neuen Plan oder nach den bisher für diese Bereich geltenden Regeln richtet. Gelegentlich darf in derartigen Bereichen vorübergehend auch nicht neu gebaut werden. - Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich
In diesen Fällen liegt ein Grundstück in Zusammenhang bebauten Ortsteilen, es gibt aber keinen Bebauungsplan. Das ist ein sehr häufiger Fall. Hier ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art, Maß, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Manchmal kann es schwierig sein, einzuordnen, ob ein Innen- oder ein Außenbereich vorliegt. - Das Grundstück liegt im Außenbereich
Grundsätzlich sind Bauvorhaben im Außenbereich nicht gestattet, es sei denn, sie fallen unter die privilegierten Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB), sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) oder spezielle Sonderregelungen.
Unabhängig davon, in welchem Bereich das Vorhaben liegt, ist im nächsten Schritt zu prüfen, welche Art, welches Maß und welche Bauweise zulässig ist und, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf (Baufelder). Für den Außenbereich gelten hier etwas abweichende Regelungen, weswegen die nachfolgenden Darstellungen nur für die Bereiche 1-5 gelten sollen.
Art der baulichen Nutzung
Bei der Art der baulichen Nutzung geht es darum, welche Nutzungen auf dem Grundstück zulässig sind. Das kann entweder im Bebauungsplan geregelt sein oder es ist (z.B. im Falle des § 34) der prägenden Umgebung zu entnehmen.
Die sog. Baunnutzungsverordnung, die das Baugesetzbuch ergänzt, gibt bestimmte Nutzungsarten vor. Dazu gehört z.B. das Reine Wohngebiet, das Allgemeine Wohngebiet, das Mischgebiet und das Gewerbegebiet. In jedem dieser Gebiete sind unterschiedliche Nutzungen mögliche.
Hierzu gibt es einen eigenen Artikel, indem Sie mehr erfahren können.
Maß der baulichen Nutzung
Bei Maß der baulichen Nutzung geht es darum, in welchen Umfang gebaut werden darf. Diese Frage steht für Investoren oft im Mittelpunkt ihrer Überlegungen. Aber auch für private Bauherren und Grundstückseigentümer ist diese Frage wichtig. Sie entscheidet nämlich maßgeblich über die Nutzungsmöglichkeiten und damit den Wert des Grundstücks.
Hierzu gibt es einen eigenen Artikel, indem Sie mehr erfahren können.
Bauweise
Bei der Bauweise geht es um die Frage, ob offen ( Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen) oder geschlossen (Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand) gebaut werden darf. Auch das hat Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks.
Hierzu gibt es einen eigenen Artikel, indem Sie mehr erfahren können.
Überbaubare Grundstücksfläche
Bei der Überbaubaren Grundfläche geht es zunächst nicht um das Maß der Bebauung, sondern um die Festlegung wo auf einem Grundstück gebaut werden darf. Das ist durch Baulinien und Baugrenzen oder auch sog. Baufelder geregelt. Die Überbaubare Grundfläche kann sich aber auf das Maß der Bebauung auswirken.
Eine Baulinie oder Baugrenze muss nicht zwingend in einem Bebauungsplan geregelt sein. Sie kann sich auch aus der bestehenden Bebauung als sog. faktische Baulinie oder Baugrenze ableiten lassen.
Hierzu gibt es einen eigenen Artikel, indem Sie mehr erfahren können.
B. Wie darf gebaut werden?
Wenn die bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen feststehen, kann die Frage angegangen werden, wie gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht regelt tatsächlich eine kaum überschaubaren Anzahl von Aspekten. Ein wichtiger Aspekt, der hier genannt werden soll und der bei der Prüfung der Bebauubarkeit von Grundstücken eine größere Rolle spielt, ist die Regelung von Abstandsflächen.
Wenn eine offene Bauweise vorliegt, sind Abstandsflächen einzuhalten. Das ist im Bauordnungsrecht geregelt.
Hierzu gibt es einen eigenen Artikel.
Weitere bauordnungsrechtliche Frage, die bei Beginn von Bauprojekten eine Rolle spielen, ist zB die Frage, wieviele KfZ-Stellplätze errichtet werden müssen. Durch KfZ-Stellplätze wird nämlich viel Grundstücksfläche verbraucht. In manchen Fällen bietet sich daher die Errichtung einer Tiefgarage an.
Info: In Bebauungscheck plus werden die bauordnungsrechtlichen Fragen vorhabenspezifisch geprüft. Sie erhalten Hinweise, welche frühzeitige Prüfung sinnvoll ist und welche Prüfung zu einem späteren Zeitpunkt stattfinden kann.
C. Wer entscheidet über die Bebauung?
Die Frage, ob und welches Verfahren durchgeführt werden muss, richtet sich immer nach dem Vorhaben. Die Prüfung macht also erst Sinn, wenn man bereits eine Vorstellung hat, für welche Nutzung man in welchem Umfang bauen möchte.
Fazit
Jedes Bauvorhaben erfordert eine sorgfältige Prüfung der baurechtlichen Vorgaben. Dazu gehören sowohl das Zivilrecht, das Bauplanungsrecht als auch das Bauordnungsrecht sowie gegebenenfalls ortsrechtliche Bestimmungen.
Info: Der Bebauungscheck basis erleichtert Ihnen den Einstieg in die Prüfung der Bebaubarkeit. Die Bebauungscheck Plus klärt wichtige Frage für ein konkretes Vorhaben detailliert ab.