Bevor auf einem Grundstück gebaut werden darf, muss geklärt werden, welche Regeln dafür gelten. Denn je nachdem, wo ein Grundstück liegt, gelten unterschiedliche bauplanungsrechtliche Vorschriften. In Deutschland gibt es dafür sechs grundlegende Bereiche, die jeweils andere Anforderungen und Möglichkeiten mit sich bringen. Hier finden Sie einen Überblick – verständlich erklärt.
1. Qualifizierter Bebauungsplan
Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, dann richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach den konkreten Festsetzungen in diesem Plan. Das ist der klarste und am besten geregelte Fall.
2. Einfacher Bebauungsplan
Befindet sich das Grundstück im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans, gelten sowohl dessen Festsetzungen als auch die allgemeinen Regeln nach § 34 oder § 35 Baugesetzbuch (BauGB). Hier sind zusätzliche Auslegungen notwendig
3. Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Diese besondere Art des Bebauungsplans kommt häufig bei größeren Bauprojekten von Investoren zum Einsatz. Die Zulässigkeit richtet sich nach projektbezogenen Vorgaben und individuellen Vereinbarungen mit der Kommune.
4. Aufstellung eines neuen Bebauungsplans
Wird für ein Gebiet gerade ein neuer Bebauungsplan erarbeitet, kommt es auf den Stand des Verfahrens an. Teilweise gelten bereits neue Regeln – oder es darf vorübergehend gar nicht gebaut werden. In solchen Fällen kann die Gemeinde eine sogenannte Veränderungssperre erlassen. Damit wird sichergestellt, dass keine Vorhaben genehmigt werden, die den Zielen des neuen Plans entgegenstehen. Während einer Veränderungssperre sind Bauanträge in der Regel für bis zu zwei Jahre ausgesetzt – mit Verlängerungsmöglichkeit.
5. Unbeplanter Innenbereich
Hier liegt das Grundstück in einem bereits bebauten Ortsteil, aber es existiert kein Bebauungsplan. In solchen Fällen ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich „in die Umgebung einfügt“ – also in Art, Maß, Bauweise und überbaubare Fläche (§ 34 BauGB). Ob ein Grundstück noch zum Innen- oder schon zum Außenbereich zählt, ist dabei nicht immer leicht zu bestimmen.
6. Außenbereich
Im Außenbereich – also außerhalb zusammenhängender Siedlungsflächen – sind Bauvorhaben grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen gelten nur für sogenannte privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB), bestimmte sonstige Bauvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) oder auf Grundlage spezieller Regelungen.